1 803Мы стоим на пороге 2015 года и хотелось бы знать, что будет происходить с рынком недвижимости в будущем году. Ведь в условиях экономической нестабильности, недвижимость очень часто избирают в качестве убежища для собственного капитала. Стоит ли в 2015 году инвестировать в недвижимость или лучше забыть о таком варианте сохранения средств? К тому же многих интересует обыденный вопрос – покупать квартиру сейчас либо подождать полгодика, так как возможно жилые квадратные метры подешевеют…
Кризис на рынке недвижимости – с покупками лучше подождать!
Да, рынок недвижимости России в 2015 году ждут не лучшие времена. Спрос на жилые и коммерческие квадратные метры сократится на 30%, что повлечет ее приличное удешевление. Наши вводы подтверждают следующие факторы, которые в совокупности свидетельствуют о приближающемся кризисе рынка недвижимости.
Девальвация рубля около 30%
Обычно критическим падением курса национальной валюты считают снижение ее стоимости на 30%. Такую динамику мы наблюдаем именно сейчас. С одной стороны это смогло спровоцировать кратковременное повышение спроса на недвижимость, так как люди ринулись вкладывать рублевые сбережения в классический актив – недвижимость. Однако – это только первичная реакция рынка и в дальнейшем спрос существенно скорректируется.
Незапланированный рост инфляции
В начале 2014 года Минэкономразвития РФ спрогнозировал рост инфляции в рамках 5,5%. В августе ведомство уже увеличило цифры собственного прогноза 7,5%. Одновременно многие аналитики говорят о том, что реальный процент роста инфляции в 2014 году в России составляет 9%. На чем это отразится в первую очередь? На повышении процентных ставок банками, в том числе и по ипотечным кредитам, а также увеличит себестоимость строительства.
Сокращение роста ВВП
Обновленные прогнозы Минэкономразвития говорят о том, что рост ВВП Российской федерации в 2014г. составит всего 0,5%, вместо прогнозируемых ранее 2,5%. По сути, внутренний валовой продукт является одним из главных индикаторов здоровья экономики страны, который сегодня показывает серьезные структурные проблемы. Поэтому ожидать повышения уровня благосостояния населения и его платежеспособности не приходится.
Снижение роста доходов у населения
Рост доходов населения – это также один из важнейших экономических индикаторов, который показывает, что реальный рост доходов населения России в 2014 году составит всего 0,4%. О чем это говорит? О том, что при реальной инфляции в 9% россияне еще больше обнищают.
Рост ставок по ипотеке
В ноябре состоялось четвертое в этом году повышение Центральным Банком РФ ключевой ставки. Теперь она составляет 9,5%, что автоматически привело к повышению ипотечных ставок частными банками. Однако это еще не все! В декабре-январе 2014 года прогнозируется еще одно повышение, с которым ключевые ставки будут повышены до 13,5%. С учетом того, что критическим уровнем для РФ является ставка 14%, то как раз в начале года мы приблизимся к такому уровню, который существенно отразится на рынке недвижимости экономкласса, где доля ипотечных покупателей составляет около 65%. Таким образом, сегмент экономкласса первым встретит кризис на рынке недвижимости.
Рост числа отказов в выдаче ипотеки
В настоящее время можно наблюдать за повышением уровня «бдительности» со стороны частных банков в рамках рассмотрения заявок на получение ипотечных кредитов. В итоге в IV квартале можно наблюдать существенное увеличение количества отказов по ипотекам.
Рост стоимости проектного финансирования
В лучшие времена девелоперы довольствовались 12% годовых. Сегодня необходимы уже 15%. Одновременно психологический порог находится в районе 18%, при достижении которого застройщики начнут отказываться от такого дорогого удовольствия и откладывать свои ближайшие проекты до лучших времен, что также будет провоцировать кризис на рынке недвижимости.
Планируемое уменьшение объемов строительства
2014 год показал довольно внушающую динамику сдачи в эксплуатацию новых объектов недвижимости, как жилого та и коммерческого сегментов. К сегодняшнему дню в пределах старой Москвы открылись продажи в 27 новых жилых комплексах, проектов с апартаментами открыто 21. Данные цифры показывают рост на 23% в сравнении со всем 2013 годом. Впрочем до окончания 2014 года остался месяц и за это время ситуация может еще больше увеличить количественный разрыв с прошлым годом.
Одновременно, ставки по проектному финансированию существенно повышены, процедура выкупа земли изменена, как и процедура получения разрешения на застройку (теперь необходима уже 100%-ная оплата, что является колоссальным размером средств). К чему это приведет? К повышению инвестиционной себестоимости проекта для самого застройщика. Таким образом, очень скоро следует ожидать существенное уменьшение количества, как самих застройщиков, так и их проектов.
Падение спроса
По итогам 2014 года спрос на недвижимость вырос на 10% относительно аналогичного периода в 2013г. При этом число зарегистрированных прав на недвижимое имущество в 2014 году увеличилось на 16,5%. Да статистика достаточно внушающая. Однако если бы это не происходило на фоне всего описанного выше.
В данном случае всплеск роста спроса объясняется только активизацией населения, пытающегося конвертировать рублевые активы в квадратные метры. Что дальше? В 2015 году ситуация будет таковой, что все кто мог конвертировать свои рублевые средства в недвижимость уже их конвертировал, а в связи со всеми перечисленными факторами, число желающих купить недвижимость резко сократится.
Снижение цен
Такая же ситуация и с ценами на недвижимость. В 2014 году наблюдался краткосрочный рост цен на 8% (в экономклассе на 12%), который, кстати, снизился до прежних уровней. Что дальше? Дальше, находясь под давлением отсутствия спроса, а также всего выше перечисленного стоимость недвижимости в 2015 году снизится на 15%. И именно такое процентное снижение является классическим и указывает о начале больших проблем для рынка.
Иными словами, в перспективе следующих 6 месяцев рынок недвижимости в России подешевеет на 10%-15%, что в свою очередь может являться отправной точкой или для стабилизации ситуации (если считать что рынок, таким образом, достигнет своего «дна» или кризис на рынке недвижимости начнет структурно расширяться.
Также ознакомьтесь с нашей статьей — «Рынок недвижимости в Украине 2015. Актуальный прогноз».
